Hipoteca vitalicia
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¿Qué es una hipoteca vitalicia o inversa?
Una hipoteca Vitalicia es un préstamo concedido por una entidad de crédito a un individuo que posee su propia propiedad. Para ello, es necesario que se produzca el registro de la hipoteca y el prestatario debe comprometerse a utilizar la propiedad como residencia principal, mantenerla en perfectas condiciones, asegurándola y cumpliendo con todas las obligaciones fiscales que esta conlleva. El capital prestado puede ser dispuesto de tres formas diferentes, ademas pueden combinarse:
- una sola suma de dinero
- una línea de credito
- pagos periódicos durante un periodo limitado de tiempo, o incluso durante toda la vida.
Amortización
El préstamo -capital más intereses- solo puede ser amortizado a final del plazo, una vez el propietario haya fallecido, a menos que este último decida mudarse o incumpla otras de sus obligaciones. Los herederos del propietario pueden decidir si quieren mantener la propiedad o venderla. En cualquiera de los casos, la deuda pendiente se limitará al valor de la propiedad garantizado mediante la hipoteca, lo que es, sin duda, el elemento clave de esta clase de préstamos.
Durante el periodo de duracion del préstamo, la deuda generalmente crece más rapidamente que el valor de la propiedad dado que los intereses se van acumulando al valor total del capital prestado. Por lo tanto, si el prestatario vive más de lo previsto en el cálculo actuarial, la deuda puede incluso superar el valor de la propiedad. Estos prestamos requieren de una garantía obligada: al final del préstamo, la cantidad adeudad por el propietario o sus herederos no puede exceder el valor de la propiedad y el préstamo no puede llegar a ser amortizado si existe un patrimonio negativo.
Ventajas
La hipoteca inversa o vitalicia está fundamentalmente orientada a personas jubiladas, mayores de 65 años, que desee completar su pensión por jubilación o costearse el pago de una residencia, ya que le permite al cliente disponer de efectivo.
Riesgos
Este tipo de hipoteca tiene 2 tipos de riesgos tradicionales:
- Riesgo de longevidad del prestatario, gestionado por aseguradoras.
- Riesgo de tipos de interés, que resulta muy familiar para las entidades de crédito.
Pero tambien existe el riesgo asociado al valor de la propiedad una vez el préstamo es amortizado, que es probablemente el menos identificado y entendido.
Costes de la hipoteca vitalicia
El coste de esta clase de préstamos, tanto en términos de tipo de interés como de costes asociados, es elevado por varios motivos, en primer lugar, esta clase de créditos soporta un mayor riesgo que los préstamos convencionales. A pesar de que el riesgo de impago del propietario es prácticamente cero, la deuda va aumentanco a medida que transcurre el tiempo, en lugar de decrecer. Además, el plazo del préstamo es incierto y la limitación de la deuda al valor de la propiedad resulta muy costoso cuando no se conocen perfectamente los riesgos.
Los costes de las Hipotécas Vitalicias se presentan de diferentes formas, dependiendo de la clase de hipoteca, pudiendo estar integrados más o menos en el tipo de interés, lo que dificulta la comparabilidad de las operaciones. En cualquier caso, estos costes reducen significativamente la cantidad de capital prestado, que dependerá del valor de la propiedad y de la edad del propietario.
Bibliografía
- (AHE)Asociación Hipotecaria Española
- (FHE)Federación Hipotecaria Europea
