Contrato de arrendamiento de vivienda
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Concepto
Contrato destinado a ceder la posesión de una vivienda para destinarla con carácter permanente por el arrendatario y personas que convivan con él.
Duración
Será el libremente pactado por las partes. Sin embargo la Ley establece un mínimo de cinco años, tras los cuales podrá prorrogarse. Los contratos pueden ser de un año de duración pero se permite al arrendatario que lo prorrogue automáticamente hasta los cinco años que dispone la Ley.
Cuando las partes no hayan estipulado la duración del contrato o sea indeterminado, se entiende ex lege celebrado por un año, sin perjuicio del derecho de prórroga anual del arrendatario, con independencia de la forma de pago de la renta. Esta misma solución debe aplicarse cuando las partes hayan pactado simplemente la duración «indefinida» del contrato, pacto que en sí mismo es incompatible con la duración esencialmente temporal del arrendamiento.
Renta
La LAU ha seguido también el criterio de plena libertad de las partes para pactar la renta del arrendamiento y no establece límite alguno; esa libertad se extiende a la forma y el momento de pago, aspectos todos ellos en los que prima la voluntad de las partes y los pactos entre ellas. La renta, en las previsiones legales, es siempre en dinero metálico, y en defecto de pacto su pago será mensual y habrá de abonarse en los siete primeros días del mes de que se trate, no pudiendo el arrendador exigir el pago anticipado de más de un mes de renta. El lugar de pago y el procedimiento, también en defecto de pacto, serán el de la vivienda arrendada y en metálico.
El arrendador está obligado a entregar recibo al arrendatario, salvo que el pago se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación por el arrendatario, como son el ingreso en cuenta corriente, la transferencia bancaria, el giro postal, etc. El recibo o el documento que lo sustituya debe indicar separadamente los distintos conceptos que integren la suma abonada -según lo pactado pueden ser muy variados, desde los gastos generales hasta los de servicios, impuestos etc -, y especialmente la renta en vigor. La sanción por la no entrega del recibo es hacer recaer sobre el arrendador todos los gastos que tenga el arrendatario para dejar constancia del pago, ya sean los de uso de aquellos procedimientos, ya los de la consignación judicial, siempre posible una vez hecho el ofrecimiento de pago contra recibo y rehusado el cobro.
La LAU prevé la actualización de la renta durante los cinco primeros años conforme al IPC, estableciendo el modo y forma de realizar dicha actualización y sus efectos; después de los primeros cinco años, la actualización se hará conforme a lo convenido por las partes con plena libertad.
Derechos y obligaciones de las partes
Derechos del arrendador
- Cobrar la renta y las cantidades asimiladas.
- Actualizar la renta.
- Exigir fianza.
- Realizar obras de mejora después de los cinco años de contrato. En este tiene derecho también a subir la renta.
Obligaciones del arrendador
- Entregar la vivienda en buen estado de uso.
- Proporcionar al arrendatario la posesión pacífica de la vivienda.
- Entregar el recibo de la renta al arrendatario cuando éste pague.
- Notificar al arrendatario su decisión de vender o transmitir la vivienda.
- Realizar obras a su costa necesarias para mantener el uso digno de la vivienda
Derechos del arrendatario
- A que el arrendador le entregue la vivienda en condiciones de habitabilidad y se la mantengan.
- A no ser perturbado en el uso de la vivienda.
- Que le entreguen el recibo de la renta cuando lo pague.
- Derecho de adquisición preferente de la vivienda cuando la transmita el arrendador.
Obligaciones del arrendatario
- Pagar la renta, sus actualizaciones y subidas legales.
- Pagar la fianza.
- Realizar reparaciones del desgaste normal del uso de la vivienda
- No realizar obras sin el consentimiento del arrendador.
- No subarrendar sin el consentimiento del arrendador.
Resolución del contrato por incumplimiento y otras causas
Bajo la rúbrica de «'incumplimiento de obligaciones» la LAU regula las causas de resolución del contrato a instancias del arrendador o del arrendatario por incumplimiento de las obligaciones de la otra parte. Sin perjuicio de lo que se desarrolla con mas detalle al tratar la acción de resolución del contrato, baste ahora exponer que se trata propiamente de la resolución del contrato, esto es, de una modalidad de extinción del contrato que puede ser provocada por una de las partes ante el incumplimiento de la otra. El apartado 1 de aquel art. 27 LAU dispone que:
"El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el art. 1124 CC".
Pero además la LAU contempla en el apartado 2 de ese mismo precepto unas causas específicas de resolución del contrato de arrendamiento de vivienda, algunas de las cuales son de aplicación también al arrendamiento para uso distinto del de vivienda:
a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización, estudiada también en el mismo apartado antes mencionado.
c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.
d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de este sea necesario.
e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
f) Cambio de destino de la vivienda.
Extinción del contrato
El contrato se extingue por el transcurso del tiempo pactado y, en su caso, de todas sus posibles prórrogas, según antes se expuso al hablar de su duración. Pero además el legislador ha regulado bajo esta denominación dos supuestos de ineficacia sobrevenida del contrato por causas objetivas que afectan precisamente al objeto del contrato:
- La pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador. Se trata de una pérdida física -destrucción-, o jurídica -expropiación-, pero en todo caso determinante de la imposibilidad de que el arrendatario siga en la posesión de la cosa.
- La declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente. También es una causa objetiva, que en su propia formulación remite indudablemente a la regulación administrativa sobre la ruina de los edificios y a los órganos competentes para ello conforme a la legalidad administrativa.
El no uso de la vivienda
La acción de resolución del contrato se ejercita junto con la de desahucio que supone la entrega de la posesión de la vivienda al arrendador, incluso, si es necesario con la intervención de las fuerzas de seguridad.
La LAU también contempla dos causas específicas de resolución del contrato a instancia del arrendatario:
a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el art. 21, esto es las de conservación de la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.
b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.
Bibliografía
- Moreno Quesada, Bernardo: Derecho civil patrimonial.Conceptos y normativa básica. Sexta edición, 2006
- Castro y Bravo, Federico de: Las condiciones generales de los contratos y la eficacia de las leyes.
