Hipoteca inmobiliaria

La compra o rehabilitación de una vivienda, construir o promover la construcción de viviendas para uso propio o para ponerlas a la venta, adquirir un local comercial o una nave industrial, realizar algún tipo de inversión, son objetivos que muchas personas o empresas se plantean en algún momento de su existencia y cuya consecución suele requerir financiación ajena o a medio o largo plazo.

Para que una entidad financiera conceda un préstamo debe de convencerse previamente de que la operación tiene una elevada probabilidad de llegar a buen término. La entidad estudiará las condiciones de la operación y analizará las circunstancias del peticionario para determinar si tiene capacidad suficiente para generar los recursos que le permitan cumplir puntualmente sus obligaciones, exigirá alguna garantía complementaria que le asegure en caso de incumplimiento por parte del prestatario al cobro de las cantidades que se le deban. Una de las garantías más adecuadas para cubrir el riesgo en este tipo de préstamos es la constitución de una hipoteca sobre un bien inmueble.

Préstamos y Garantías

La existencia de un contrato de préstamo conlleva el nacimiento de una relación de naturaleza mercantil entre una entidad financiera y su cliente (persona física o jurídica).

Por el contrato de préstamo, la entidad financiera (prestamista) se obliga a entregar una cantidad de dinero al cliente (prestatario) y este se obliga a devolver a la entidad el capital y a satisfacer además los intereses pactados. Para préstamos a corto plazo y de importe reducido suele resultar suficiente la garantía de un fiador solvente, a largo plazo no es probable que la situación económica de ambos cambie tanto como para que no puedan hacer frente al pago de la deuda. Además los gastos de constitución de una hipoteca serían para el cliente excesivamente elevados en relación al importe del préstamo.

La hipoteca inmobiliaria. Concepto

La hipoteca inmobiliaria es un derecho real que recae sobre bienes inmuebles y que garantiza el cumplimiento de una obligación facultando al acreedor a promover, en caso de incumplimiento del deudor, la venta de los bienes gravados, sea cual sea su propietario o poseedor, con el fin de hacer efectivo su derecho con el precio obtenido.

Esta definición se puede dividir en tres partes:

• La hipoteca inmobiliaria es un derecho real que recae sobre bienes inmuebles.

• La hipoteca inmobiliaria garantiza el cumplimiento de una obligación.

La hipoteca inmobiliaria se constituye en garantía del cumplimiento de una obligación principal, en caso de que el deudor incumpla la obligación principal (devolver en tiempo y forma el importe debido), el acreedor podrá resarcirse instando la venta de la finca para cobrar el importe adeudado. La hipoteca inmobiliaria no sólo se constituye para garantizar obligaciones nacidas de contratos de préstamo. También puede garantizar, por ejemplo, obligaciones nacidas de cuentas corrientes de crédito; títulos transmisibles por endoso o al portador, o el buen fin de letras de cambio. De esto se hablará más adelante en las hipotecas inmobiliarias que garantizan obligaciones nacidas de préstamos.

• La hipoteca inmobiliaria faculta al acreedor a promover, en caso de incumplimiento del deudor, la venta de los bienes gravados, sea cual sea su propietario o poseedor, con el fin de hacer efectivo su derecho con el precio obtenido.

Responsabilidad personal: frente al incumplimiento de una obligación con garantía personal, el deudor responde con todos sus bienes presentes y futuros. En el caso en el que la operación con riesgo sea un préstamo con garantía hipotecaria, si el deudor incumple los términos contractuales del préstamo hipotecario y no cubre el importe adeudado, el acreedor podrá promover la venta del bien gravado en pública subasta. También podrá dirigirse contra los bienes presentes y futuros del patrimonio del deudor y del fiador, si lo hubiera.

Una entidad podría instar la ejecución del bien hipotecado (acción real) o dirigirse contra el patrimonio del deudor (acción personal), o ambas cosas, aunque lo normal es que si se ha formalizado correctamente la hipoteca, a la entidad acreedora le resulte más rápido ejecutar primero el bien hipotecado.

La hipoteca inmobiliaria además de un derecho accesorio, es un derecho de realización de valor, ya que está concebida para permitir que el acreedor pueda resarcirse económicamente con el precio de venta del bien afectado frente al deudor que incumple su obligación. Por tanto, el bien inmueble o derecho hipotecado debe de ser valorado en dinero y enajenable.

Al hipotecar un bien inmueble, no se produce un desplazamiento de la posesión del bien hacia el acreedor, sino que el bien hipotecado permanecerá en manos de su propietario, que puede seguir disponiendo de él.

El derecho de promover la venta del bien hipotecado puede ejercitarlo el acreedor en caso de incumplimiento del deudor sin precisar su consentimiento y aunque el inmueble no estuviera en posesión de éste. La hipoteca, garantía accesoria, seguirá ligada al bien hipotecado aunque este cambie de dueño o poseedor.

Para liberar un inmueble de una hipoteca, el deudor deberá cumplir su obligación íntegramente. Por ello la hipoteca inmobiliaria es un bien indivisible. La hipoteca inmobiliaria es una garantía que puede ofrecer la seguridad por un préstamo a largo plazo.

La obligación queda garantizada por un bien que suele presentar valor estable en el mercado (y que seguirá afecto incluso si cambia de propietario). El solicitante de un préstamo hipotecario puede hipotecar un inmueble de su propiedad para garantizar la operación. Una persona puede hipotecar un inmueble de su propiedad en garantía del préstamo concedido a otra persona. Un mismo inmueble puede estar gravado con varias hipotecas.

Antes de tomar una decisión sobre la concesión de un préstamo con garantía hipotecaria, la entidad financiera deberá estudiar las circunstancias personales del solicitante, toda una serie de datos sobre el bien inmueble que se ofrece en garantía.

Partes que intervienen

• Acreedor; es la persona a favor de quien se constituye la hipoteca en garantía de un derecho de crédito.

• Hipotecante; es la persona que afecta un bien de su propiedad como garantía del cumplimiento de una obligación propia o ajena.

El hipotecante puede coincidir con la figura del deudor o ser otra persona. Para hipotecar un bien inmueble la persona tiene que ser propietaria de dicho bien, puede disponer de él libremente y tenga inscrito el dominio sobre el inmueble en el Registro de la Propiedad.

Para que una persona pueda celebrar actos jurídicos debe de disponer de lo que jurídicamente se denomina capacidad de obrar, y puede ser plena o estar limitada. La plena disposición sobre los bienes de su propiedad dependerá de que sea:

- Mayores de edad; pueden gravar libremente sus bienes. - Menores emancipados: estos para gravar sus bienes requerirán del consentimiento del padre, la madre o el tutor. Si el menor emancipado está casado, podrá consentir el cónyuge, siempre que éste último sea mayor de edad. - Menores no emancipados: para gravar bienes de su propiedad será precisa la autorización judicial.

- Los cónyuges sometidos a régimen de gananciales: deben de consentir ambos la hipoteca, salvo que uno de ellos acredite que se trata de un bien privativo. Aún así se seguirá precisando el consentimiento de los dos si la vivienda constituye el domicilio conyugal. - Los cónyuges sometidos a régimen de separación de bienes: deben de consentir ambos si la finca constituye el domicilio conyugal aunque sea propiedad exclusiva de uno de ellos.

Siempre que sea domicilio conyugal sea cual sea el régimen matrimonial al que esté sometido el matrimonio, deberán consentir los dos cónyuges la constitución de hipoteca inmobiliaria. Si una finca está gravada con un usufructo, para hipotecar la propiedad total de la finca deberá prestar su consentimiento tanto el nudo propietario como el usufructuario.

Bienes y derechos hipotecables

Pueden ser objeto de hipoteca inmobiliaria: - Los bienes inmuebles susceptibles de inscripción en el Registro de la Propiedad. - Algunos derechos reales enajenables que graven los bienes inmuebles.

Los únicos derechos que en ningún caso son hipotecables son el derecho real de servidumbre, los derechos reales de uso y habitación y cualquier usufructo legal, salvo el del cónyuge viudo.

Clases de hipoteca inmobiliaria

• Por razón de la voluntad del hipotecante.

- Voluntarias; establecidas por negocio jurídico, mediante acuerdo de las partes o por simple voluntad del hipotecante.

- Legales; son las hipotecas cuya constitución sobre determinados bienes de otros pueden exigir algunas personas por indicación legal, entre ellas:

1. Determinadas personas que merecen una especial protección. Ejemplo, menores o incapacitados sobre los bienes de sus tutores.
2. El Estado, sobre los bienes de los contribuyentes en los casos establecidos por Ley.
3. El Estado, las Provincias y los Pueblos, sobre los bienes de los que contraten con ellos o administren sus intereses.
4. Los aseguradores, sobre los bienes de los asegurados en determinados casos marcados también por Ley.

- Judiciales: Cuya constitución se ordena por los Jueces y Tribunales, sobre la base de un precepto legal, con el fin de garantizar la actuación de determinadas personas. Éstas reciben el nombre de anotaciones preventivas de embargo.

Bibliografía

• "Derecho Civil Patrimonial. Conceptos y normativa básica." Bernardo Moreno Quesada, Ceferino Bustos Valdivia, MªIsabel Trujillo Calzado. Editorial Comares.

• "Introducción al derecho patrimonial privado." Tirant lo Blanch, 1998.