NIC 40

NIC 40 Inversiones inmobiliarias

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Resumen

Objetivo

Como señala el párrafo 1 de la norma, su objetivo es "prescribir el tratamiento contable de las inversiones inmobiliarias y las exigenciasde revelación de información correspondientes".

Definiciones

El párrafo 5 recoge las siguientes definiciones:

• Importe en libros: es el importe por el que se reconoce un activo en el balance.
• Coste: es el importe de efectivo o medios líquidos equivalentes al efectivo pagados, o el valor razonable de la contraprestación entregada, para comprar un activo en el momento de su adquisición o construcción o, cuando sea aplicable, el importe atribuido a ese activo cuando sea inicialmente reconocido de acuerdo con los requerimientos específicos de otras NIIF, por ejemplo, de la NIIF 2 Pagos basados en acciones.
• Valor razonable: es el importe por el cual podría ser intercambiado un activo, o cancelado un pasivo, entre partes interesadas y debidamente informadas, en una transacción realizada en condiciones de independencia mutua.
• Inversiones inmobiliarias: son inmuebles (terrenos o edificios, considerados en su totalidad o en parte, o ambos) que se tienen (por parte del dueño o por parte del arrendatario que haya acordado un arrendamiento financiero) para obtener rentas, plusvalías o ambas, en lugar de para:
  • (a) su uso en la producción o suministro de bienes o servicios, o bien para fines administrativos; o
  • (b) su venta en el curso ordinario de las operaciones.

• Inmuebles ocupados por el dueño: son inmuebles que se tienen (por parte del dueño o por parte del arrendatario que haya acordado un arrendamiento financiero) para su uso en la producción o suministro de bienes o servicios, o bien para fines administrativos.

Aspectos principales

Concepto de inversiones inmobiliarias

• Definición. Los inmuebles de inversión son terrenos y edificios (en propiedad o bajo arrendamiento financiero) destinados al alquiler o a la obtención de plusvalías o a ambos.
• Ejemplos de inmuebles de inversión:
  • un terreno que se tiene para obtener plusvalías a largo plazo y no para venderse en el corto plazo, dentro del curso ordinario de las actividades del negocio;
  • un terreno que se tiene para un uso futuro no determinado.
  • un edificio que sea propiedad de la entidad (o bien un edificio obtenido a través de un arrendamiento financiero) y esté alquilado a través de uno o más arrendamientos operativos; y
  • un edificio que esté desocupado y se tiene para ser arrendado a través de uno o más arrendamientos operativos.

• No son inmuebles de inversión:
  • Inmuebles ocupados por el dueño; son inmuebles que se tienen (por parte del dueño o por parte del arrendatario que haya acordado un arrendamiento financiero) para su uso en la producción o suministro de bienes o servicios, o bien para fines administrativos.
  • Los que se encuentren en fase de construcción o mejora para su uso futuro como inversión.
  • Los que se encuentren a la venta como consecuencia de la actividad normal de la empresa.
  • Los construidos o mejorados por cuenta de terceras personas.

• Algunas aclaraciones:
  • Ciertos inmuebles se componen de una parte para ganar rentas o plusvalías, y otra parte que se utiliza en la producción o suministro de bienes o servicios o bien para fines administrativos. Si estas partes pueden ser vendidas por separado la entidad las contabilizará por separado.
  • En ciertos casos la entidad suministra servicios complementarios; si son un componente insignificante del contrato se tratará al inmueble de inversión. Si son significativas no serán tratadas como inversión inmobiliaria. Por ejemplo: el servicio de seguridad a un piso alquilado es un componente insignificante, por lo que éste inmueble será de inversión. Pero los servicios que aporta un hotel a sus clientes son considerados propios de su actividad, por lo que no se consideraría inmueble de inversión.
  • En algunos casos, una entidad tiene un inmueble que arrienda a la dominante o a otra dependiente del mismo grupo y es ocupado por éstas. Este inmueble no se calificará como de inversión, en los estados financieros consolidados que incluyen a ambas entidades, dado que se trata de un inmueble ocupado por el dueño, desde la perspectiva del grupo en su conjunto. Sin embargo, desde la perspectiva de la entidad que lo tiene, el inmueble es de inversión si cumple con la definición de inmueble de inversión. Por lo tanto, el arrendador tratará el inmueble como de inversión en sus estados financieros individuales.

Valoración

• Valoración inicial (en el momento del reconocimiento). A coste.
• Valoración posterior. Permite a las empresas elegir entre el modelo de valor razonable y el de coste. El modelo elegido ha de aplicarse a todos los inmuebles de inversión de la sociedad.
  • Modelo de valor razonable: el inmueble de inversión se registra a su valor razonable y los cambios en éste se contabilizan directamente en la cuenta de resultados. El valor razonable de una inversión inmobiliaria reflejará las condiciones de mercado en la fecha del balance.
  • Modelo de coste: el inmueble de inversión se registra a su valor neto contable corregido por las pérdidas por deterioro de su valor, de acuerdo con los señalado en la NIC 16 y exceptuando aquellas inmuebles que deban ser considerados como mantenidos para la venta (NIIF 5 Activos no corrientes mantenidos para la venta). Asimismo, es necesario revelar el valor razonable.

• Si una entidad utiliza el modelo del valor razonable pero, a la hora de comprar un inmueble determinado, existen claros indicios de que la entidad no podrá determinar su valor razonable de forma continuada, se aplicará el modelo del coste al activo hasta su enajenación.
• Cambio de modelo de valoración. Se permite cambiar de un modelo a otro cuando así se logre una presentación de información más adecuada (existen muy pocas probabilidades de que se produzca un cambio del modelo del valor razonable al modelo del coste).

• Baja o enajenación del inmueble. La pérdida o ganancia resultante es la diferencia entre el ingreso neto y el valor en libros.

• Transferencias. Se realizarán transferencias a, o de, inversiones inmobiliarias cuando, y sólo cuando, exista un cambio en su uso, que se haya evidenciado por: (párrafo 57)
  • (a) el inicio de la ocupación por parte del propietario, en el caso de una transferencia de una inversión inmobiliaria a una instalación ocupada por el dueño;
  • (b) el inicio de un desarrollo con intención de venta, en el caso de una transferencia de una inversión inmobiliaria a existencias;
  • (c) el fin de la ocupación por parte del dueño, en el caso de la transferencia de una instalación ocupada por el propietario a una inversión inmobiliaria;
  • (d) el inicio de una operación de arrendamiento a un tercero, en el caso de una transferencia de existencias a inversiones inmobiliarias; o
  • (e) el fin de la construcción o desarrollo, en el caso de una transferencia de un inmueble en curso de construcción o desarrollo a inversiones inmobiliarias (transacción contemplada en la NIC 16).

Interpretaciones relacionadas

Ninguna.