Transmisión y arrendamiento de empresa

La empresa, en su aspecto objetivo, constituye un conjunto organizado de bienes y derechos de muy distinta índole con los que el empresario realiza su actividad empresarial. Este conjunto de bienes y derechos no es estático sino que se va adaptando, en principio de la forma más eficiente, a las necesidades que van surgiendo para el correcto desarrollo de la empresa. Para diferenciarlo de otros aspectos, a este conjunto de bienes y derechos que integran la empresa desde su perspectiva objetiva también se le denomina desde un punto de vista amplio con términos como “negocio”, “establecimiento”, “hacienda”, “explotación”, entre otros. En este sentido, la empresa puede ser objeto de negocios jurídicos de distinta índole y naturaleza tanto inter vivos como mortis causa y pueden constituirse derechos reales sobre la misma (de propiedad, de usufructo, de hipoteca).

Transmisión

No existe en el ordenamiento jurídico español regulación específica sobre la transmisión o cesión de la empresa, salvo referencias normativas aisladas. La principal nota diferenciadora de la transmisión de la empresa es su consideración como un todo unitario. Esta realidad entronca con las distintas teorías que doctrinalmente tratan de explicar la naturaleza jurídica de la empresa. En síntesis, para algunos la empresa es el conjunto de los elementos que la forman que mantienen su individualidad (teoría atomista); para otros, es un una unidad integral (teoría unitaria); para otros es un bien inmaterial que resulta de la actividad empresarial (teoría espiritualista) y, por último, la teoría intermedia que considera, como señala el profesor Martínez Sanz, que la empresa aún no siendo una verdadera cosa, es una unidad funcional a la que tanto las partes como el ordenamiento jurídico consideran como si fuera una unidad. Para que pueda hablarse en puridad de términos de transmisión de empresa es necesario, como señala el profesor Sánchez Calero, que se trate de un contrato en que el objeto vendido sea la empresa en su conjunto, con sus elementos esenciales con la finalidad de que la empresa pueda transmitirse tal y como es y pueda seguir siendo objeto de explotación. En consecuencia, el adquirente adquirirá la condición de empresario si no la tenía con anterioridad. Según la teoría general del título y del modo, en este caso el título es único ya que existirá un único contrato traslativo de dominio (por ej. un contrato de compraventa) pero el modo o la entrega con efecto traslativo estará en función de la naturaleza de cada uno de los elementos que integran la empresa (por ej. si se trata de un bien mueble, entrega material). El adquirente, si así se ha pactado en el contrato, puede asumir la totalidad o parte de las deudas de la empresa aunque el transmitente no se liberará de las mismas salvo cuando el acreedor lo consienta (subrogación convencional; art. 1.205 Código civil español). Aunque como regla general, el adquirente responderá de las deudas que surjan tras la transmisión de la empresa y el transmitente de las existentes antes de la transmisión, existen numerosas e importantes excepciones en los ámbitos fiscal, laboral y de la seguridad social, entre otros. No obstante, debe destacarse que, en la práctica española, resulta más frecuente que este supuesto de transmisión de empresa la transmisión de la propiedad de la sociedad mediante la enajenación de las acciones o participaciones en las que se divide su capital social, según se trate de sociedades anónimas o de responsabilidad limitada. Otro supuesto recientemente regulado por la Ley 3/2009, de 3 de abril, sobre modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles, es el de la cesión global del activo y pasivo de una sociedad a otra o a uno o varios socios o a terceros, donde se transmite en bloque todo el patrimonio de una sociedad que se extingue.

Arrendamiento

La empresa también puede ser objeto de arrendamiento cuando, como señala el profesor Sánchez Calero, por medio de un contrato una persona, denominada arrendador, se obliga a proporcionar a otra, denominada arrendatario, el uso y disfrute de una empresa a cambio de una remuneración o precio (la “renta”). La jurisprudencia española distingue de forma nítida entre el arrendamiento de empresa y del de local de negocio. La diferencia reside en que en el arrendamiento de local de negocio se cede sólo el uso y disfrute de un espacio donde explotar una empresa mientras que en el arrendamiento de empresa se cede tanto ese espacio como la empresa ya instalada con todos los elementos necesarios para explotarla, formando un todo unitario. Además, en este arrendamiento el arrendatario puede incluso enajenar las mercaderías y materias primas que existan, debiendo reponerlas por otras equivalentes cuando el contrato concluya. Salvo pacto en contrario, el arrendatario podrá subarrendar la empresa sin necesidad de consentimiento del arrendador teniendo éste derecho a que se eleve la renta que percibe como contraprestación.

Referencias

• "El establecimiento mercantil": http://www.fernandodiezestella.com/derecho_mercantil_1/tema_08.pdf
• AAVV, Régimen jurídico de las adquisiciones de empresa (dir. ÁLVAREZ ARJONA,J.M./CARRASCO PERERA, A.), Aranzadi, Pamplona, 2001.
• BROSETA PONT, M./MARTÍNEZ SANZ, F., Manual de Derecho mercantil, Tecnos, Madrid, 2011.
• HERNANDO CEBRIÁ, L. El contrato de compraventa de empresa, Valencia, 2005.
• SÁNCHEZ CALERO, F./SÁNCHEZ-CALERO GUILARTE, J., Instituciones de Derecho Mercantil, vol. I, Aranzadi, Pamplona, 2011.