Derechos reales

Concepto

Cuando estudiamos el concepto de derecho subjetivo, decíamos que es un “poder dado a una persona por el ordenamiento jurídico”. Ese poder ha de recaer sobre algo (lo que constituye el objeto del derecho subjetivo) que puede ser: la conducta de otra persona o bien una cosa. Cuando recae sobre una cosa, estaremos hablando de un “Derecho real”; cuando recae sobre la conducta de otra persona, nos referiremos al derecho de crédito u obligación. Clásicamente se define el derecho real como un poder o señorío inmediato sobre la cosa que puede hacer valer frente a todos. Luego, el derecho real otorga un poder directo e inmediato sobre una cosa (ius in re), a quien es titular de ese derecho. Puede hacerlo valer frente a cualquiera, frente a los restantes miembros de la colectividad porque tiene una eficacia "erga omnes", es decir, frente a todos).

Características de los derechos reales

Del concepto de desprenden las características esenciales de los derechos reales:

- La inmediatez. Significa que el poder del sujeto se ejercita de una manera directa sobre la cosa objeto del derecho real, sin necesidad de colaboración de otras personas. Así, por ej., el derecho de servidumbre de paso (derecho a pasar por finca ajena), conlleva el derecho de su titular de transitar por la finca ajena sin que sea necesaria la intervención del dueño de la finca que ha de soportar que pasen por ella. Dicho señorío puede ser total, cuando sólo una persona está legitimada para ejercitar todas las facultades inherentes a la dominación de la cosa (propiedad) o, por el contrario, parcial cuando diversas personas ejercitan facultades o tienen atribuidos derechos reales, de forma simultánea y compatible, sobre un mismo bien. La coexistencia de una pluralidad de derechos reales sobre una misma cosa obliga a distinguir entre la propiedad en sí misma considerada (que es caracterizada como derecho real pleno) y los demás derechos reales. Por ello, se habla de derechos reales limitados o de derechos en cosa ajena para referirse a todas aquellas facultades que, recayendo sobre una cosa de forma directa e inmediata, son diferentes a la propiedad, que es el derecho real por excelencia, por tener un menor contenido.

- Absolutividad: Eficacia erga omnes (frente a cualquiera), es decir, que atribuye al titular del derecho real la posibilidad de exigir a todos los miembros de la colectividad el respeto del mismo.

Diferencias entre los derechos reales y derechos de crédito

Con el fin de clarificar mejor el concepto y contenido de los derechos reales, es conveniente establecer algunos de los criterios distintivos con los derechos de crédito u obligación:

- En atención a las sujetos. El derecho real (D.R.) tiene un sujeto activo determinado y el sujeto pasivo es indeterminado o colectivo; tiene eficacia absoluta, frente a todos (erga omnes). En los derechos de crédito (D.C.) el sujeto activo y pasivo están determinados individualmente (acreedor-deudor, es decir, tendremos que saber quién es el deudor a quien podremos exigirle el cumplimiento) siendo su eficacia relativa, ya que sólo es efectivo este derecho frente a la persona del deudor.

- Por razón del objeto. Los D.R. recaen sobre cosas (ej. propiedad de una casa) mientras que los D.C. recaen sobre la conducta de otra persona (el acreedor puede exigir un comportamiento al deudor: que le pague).

- Por razón de la duración. La mayor parte de los D.R. son en general derechos de duración prolongada, de forma que cuanto más se ejercitan, más se consolidan. Frente a ellos, los D.C. son derechos transitorios y con vocación de autoextinción en cuanto el deudor lleve a cabo la ejecución de la prestación, de forma que, cuanto más se ejercitan, antes se extinguen.

Clases de Derechos reales

La primera y más importante clasificación de los derechos reales es la que distingue entre:

1. Derecho real pleno, que otorga a titular el señorío o poder total sobre la cosa. Este recibe el nombre de propiedad.

2. Derechos reales limitados (iura in re aliena). Los derechos reales limitados o sobre cosa ajena (“iura in re aliena”), se clasifican atendiendo a la función económica-social que a través de ellos se quiere perseguir. Se distinguen entre:

- Derechos reales goce o disfrute. Derechos que permiten a su titular la utilización, ya sea total o parcial, de una cosa ajena. Son los siguientes: usufructo, uso, habitación, servidumbre y derecho de superficie.

- Derechos reales de garantía. Garantizan el cumplimiento de una obligación contraída. El carácter real de estos derechos se deriva porque sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre los cuales se impone el cumplimiento de una obligación, sea cual sea su poseedor o propietario. Son los siguientes: prenda, hipoteca y anticresis.

- Derechos reales de adquisición preferente. Son aquellos derechos limitativos de la propiedad que, recayendo sobre una cosa ajena, facultan a su titular para adquirir su propiedad con preferencia a un tercero, siempre que su propietario decida venderla o cuando ya ha realizado la venta. Son los siguientes: derecho de opción, tanteo y retracto.

3. Derecho real provisional. Derecho real provisional es la posesión, que consiste en la tenencia de una cosa o un derecho.

Bibliografía

BUSTOS VALDIVIA, MORENO QUESADA Y TRUJILLO CALZADO. “Derecho Civil Patrimonial”. Edición 2006. Editorial: Comares