Imposición sobre vivienda

La imposición sobre la vivienda suele ser de vital importancia, ya que proviene de una fuerte inversión que en la mayoría de los casos es para toda la vida, y además suele ser de gran controversia. Existen diferentes tipos de impuestos que se pueden tener que pagar dependiendo de las características de la vivienda.

Concepto de vivienda habitual a efectos fiscales

Desde el punto de vista legal, se considera vivienda habitual aquella vivienda en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de al menos 3 años. No obstante, se entiende que no pierde tal carácter cuando, a pesar de no transcurrir dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran circunstancias que, necesariamente, exijan el cambio de vivienda, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo o cambio de empleo u otras análogas justificadas. A este respecto, se entiende que la vivienda no ha constituido la residencia del contribuyente si en un plazo de 12 meses desde la fecha de adquisición, o bien desde la terminación de las obras, no ha sido habitada con carácter permanente y de manera efectiva.

Visto el punto de vista de la legislación impositiva, la Agencia Tributaria establece además varios requisitos con el fin de poder discernir sobre si los lofts, apartamentos turísticos u espacios similares son considerados como vivienda, obteniendo una respuesta clara por parte de la misma:

Se incluye todo tipo de edificación, con independencia de la calificación que pudiera tener en el Registro de la Propiedad, siempre que esté acondicionada o sea susceptible de ser acondicionada como vivienda, y reúna los requisitos de titularidad, residencia efectiva y permanencia por parte del contribuyente requeridos por la normativa del Impuesto. Por tanto, no es necesario contar con una calificación urbanística de vivienda para que lo sea, el mero hecho de destinar la edificación a habitar en ella la califica como vivienda a estos efectos (no se incluirían caravanas, por ejemplo). Por el contrario, se consideran vivienda elementos anexos y hasta dos plazas de garaje, que estando en el mismo edificio se adquieran en el mismo acto (no es necesario que sea en la misma escritura).

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

Venta o transmisión de vivienda habitual

La transmisión de la vivienda habitual, al igual que ocurre con cualquier otro inmueble, produce una alteración patrimonial, esto es, una ganancia o pérdida patrimonial como resultado de la diferencia entre el precio de venta y el valor de compra actualizado. Este valor de compra actualizado de la vivienda que se vende o transmite se obtiene multiplicando el valor original de compra por el coeficiente de actualización que corresponda en cada caso ya que varían cada año, y que se publica en la Ley General de Presupuestos de cada año. Es muy importante recordar que los coeficientes de actualización sólo existen en el vigente IRPF para las transmisiones de inmuebles. En caso de herencia, se toma como valor de adquisición el valor fijado en el Impuesto Sobre Sucesiones.

Deducciones por la adquisición o rehabilitación de vivienda habitual

Con carácter general, se tiene derecho a una deducción del 7,5% de las cantidades invertidas en el ejercicio con motivo de la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la vivienda habitual del contribuyente. Esta deducción tiene como base máxima o límite 9.015 euros anuales donde se incluye tanto la cantidad invertida como los demás gastos derivados de la adquisición. Por ejemplo, impuestos de notario o registro, son también deducibles.

Otro caso de adquisición que también está dentro del marco legal es el de la construcción o ampliación de vivienda, bien por uno mismo (autopromoción) o encargándole a un tercero promotor (compra sobre plano). En este caso el porcentaje máximo de deducción es del 15%. Las obras tienen cuatro años para finalizar, pero son susceptibles de tener otros cuatro años más, previa solicitud a la AEAT, en aquellos supuestos de concurso del promotor o en los que hayan concurrido circunstancias excepcionales que no sean responsabilidad del contribuyente y hayan llevado a la detención de las obras. En los tiempos que corren, es posible que a más de uno le toque hacer uso de esta prórroga.

La rehabilitación también nos da derecho a una deducción del 10% hasta un límite de 12.080€. Pero no conviene confundirla con cualquier tipo de reforma. A estos efectos, estamos hablando de rehabilitaciones que sean calificadas como protegibles de acuerdo con la normativa, o bien las que supongan la reconstrucción de la vivienda afectando a fachadas, estructuras, etc, y cuyo coste supere el 25% del de adquisición si ha ocurrido hace menos de dos años, o del de valor de mercado si los ha superado. Fuera de estos supuestos, no son deducibles (aunque es posible que algunas encajen en los supuestos de deducción por mejoras en la eficiencia energética, higiene, salud o protección medioambiental, que dan derecho a un 10%).

En caso de financiación ajena, el contribuyente tiene muy claro que el capital que invierta, o las cuotas del préstamo empleado para los fines descritos constituyen la base de la deducción. Pero conviene recordarle que el tema no se agota ahí porque se abre un amplio abanico de deducciones: Dentro del apartado de capital o principal se incluyen también todos los gastos necesarios para la obtención o adquisición de la vivienda, esto es, los gastos de Notario, Registro, IVA, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, la cuota sobre el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en el caso de que el heredero, legatario o donatario vaya a utilizar la vivienda como su vivienda habitual y el Impuesto Municipal del Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (si lo paga el comprador en virtud del contrato de compraventa se considera un mayor valor de adquisición). En el caso de financiación ajena se incluyen como gastos la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma. En caso de aplicación de los citados instrumentos de cobertura, los intereses satisfechos por el contribuyente se minoran en las cantidades obtenidas por la aplicación del citado instrumento. Es fundamental tener claro que lo que da derecho a la deducción es la finalidad, no la clase de préstamo. Las cuotas de un préstamo personal empleado para los fines descritos son deducibles mientras que las de un hipotecario, por mucho que sea sobre nuestra vivienda habitual, que se empleen en otros fines, no. Si los importes han sido utilizados en parte para fines desgravables y en parte para fines no desgravables, deberemos aplicar la deducción a prorrata sobre la parte de la cuota correspondiente.

En los supuestos de nulidad matrimonial, divorcio o separación judicial, el contribuyente podrá seguir practicando esta deducción, en los términos que reglamentariamente se establezcan, por las cantidades satisfechas en el período impositivo para la adquisición de la que fue durante la vigencia del matrimonio su vivienda habitual, siempre que continúe teniendo esta condición para los hijos comunes y el progenitor en cuya compañía queden.

Venta o transmisión de viviendas distintas a la vivienda habitual

La principal particularidad que cabe destacar es que si el inmueble o la vivienda no habitual que se transmite ha sido objeto de arrendamiento (sin llegar a constituir actividad económica), habrá que restarle al precio de adquisición la amortización producida durante el período de arrendamiento. En cuanto a los restantes aspectos, el tratamiento tributario es idéntico al tratado para la vivienda habitual, con la salvedad de las referencias específicas correspondientes a la devolución de deducciones por vivienda habitual que, lógicamente, en este caso no proceden.

La exención por reinversión en vivienda habitual

Esta exención consiste en que no tributa la transmisión o venta de la vivienda habitual siempre que el importe total obtenido (no el incremento de patrimonio producido) se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual y se cumplan determinadas condiciones. Se considera que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o lo hubiera sido hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.

Buena parte de los contribuyentes la aplican mal, teniendo en cuenta su potencial de ahorro as no pagar impuestos por los beneficios que obtengamos de la venta de la vivienda habitual. Para empezar, lo que debemos reinvertir es el líquido, de forma parcial o total, que obtengamos de la venta de nuestra vivienda, o lo que es lo mismo, el importe de la venta menos lo que debamos por préstamo si lo hubiese sido financiada. Si vendemos en 200 mil y tenemos una hipoteca de 100 mil, la cantidad a reinvertir son 100 mil euros. No es el beneficio lo que hay que reinvertir, es el dinero libre que obtenemos de la venta. Si reinvertimos esa suma en una nueva vivienda habitual, tenemos derecho a solicitar el beneficio, a no pagar impuestos por el beneficio que hayamos logrado con la venta. Supongamos que la vivienda nos costó en su momento 150 mil euros (incluyendo costes de adquisición y actualizados dichos costes con los coeficientes de inflación fijados legalmente). No pagaríamos impuestos sobre esos 50 mil euros (suponemos también que no hay costes necesarios para la venta). Si sólo reinvertimos la mitad de los 100 mil, únicamente tendremos derecho a la exención del 50% de esos 50 mil. Conviene tener claro cómo juegan los plazos: si he vendido primero mi vivienda habitual, tengo hasta dos años para adquirir la nueva. Ese es mi compromiso, y si lo incumplo, pierdo el beneficio fiscal. Pero es posible que haya comprado primero la nueva. En ese supuesto, lo que tengo son dos años para vender la vieja y reinvertir la cantidad. Si no lo hago, tampoco me podré acoger al beneficio (lo que nos llevará en ocasiones a tener que bajar el precio de venta para poder vender rápido y acogernos a la exención). El incumplimiento de estas condiciones produce el sometimiento a gravamen de la ganancia de patrimonio obtenida. En este caso, el contribuyente tendrá que hacer una declaración complementaria del ejercicio en que se produjo la transmisión, incluyendo los intereses de demora. El plazo para presentar la autoliquidación complementaria cuenta desde la fecha en que se incumplen las condiciones señaladas hasta el final del siguiente plazo de presentación de la declaración.

Arrendamiento o alquiler de vivienda habitual

Fiscalidad del alquiler de vivienda habitual para el inquilino o arrendatario

La Ley 51/2007, de 26 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado, ha establecido que desde el 1 de enero de 2008, los contribuyentes pueden deducir el 10,05% de las cantidades satisfechas en el período impositivo por el alquiler de la vivienda habitual, siempre que su base imponible sea inferior a 24.000 euros anuales. La base máxima de esta deducción es de:

Límite de la base imponible	Límite cantidad a deducir
0 - 12.000€	9.015€ anuales
12.000,01€ - 24.000€	9.015€ menos el resultado de multiplicar por 0,75 la diferencia entre la base imponible y 12.000€ anuales

Fiscalidad del alquiler de vivienda habitual para el propietario o arrendador

Las cantidades que percibe el arrendador o propietario de la vivienda en concepto de alquiler, siempre que no sean el resultado de una actividad empresarial, se declaran como rendimientos de capital inmobiliario en la Parte General de la Base Imponible, como un ingreso más del ejercicio. Las cantidades a declarar incluyen todos los conceptos por los que perciba pagos del inquilino o arrendatario, incluido el correspondiente a los muebles y otros enseres que se ceden con el inmueble. Tienen la consideración de rendimientos íntegros de capital inmobiliario los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos de facultades de uso y disfrute.

Impuesto sobre el valor añadido (IVA)

El IVA en la vivienda tiene una particularidad importante dentro del mecanismo general del impuesto, dado que sólo se aplica en la primera transmisión, lo compre un empresario o un particular. A partir de la segunda o ulteriores transmisiones, la vivienda quedaría exenta de IVA y se aplicará el impuesto de transmisiones. No obstante, existe también la posibilidad de la renuncia de dicha exención en el caso de que el segundo o posterior comprador sea una empresa que esté sujeta al impuesto totalmente, pueda aplicar la deducción plena del impuesto y forme parte de su actividad ordinaria. Por ejemplo, si una promotora inmobiliaria adquiere un inmueble destinado a vivienda, puede optar por la tributación en el IVA en lugar de tributar por el impuesto de transmisiones.

Edificios, viviendas, garajes y anexos

Según el artículo 91.1 de la LIVA se tributará al tipo reducido del 8% las entregas de:

• Los edificios o parte de los mismos que son aptos para utilizarlos como vivienda.
• Los garajes y anexos situados en los indicados edificios siempre que se transmitan conjuntamente con ellos. El número máximo de plazas de garaje se limita a dos.

Además, se establece que la aptitud para ser vivienda es determinante para la aplicación del tipo reducido, aunque al final no sea ése el destino que se le dé al edificio, como puede ser un despacho.

Por el contrario, tributan al tipo general del impuesto:

• Los locales de negocio, aunque se transmitan conjuntamente.
• Las edificaciones que sean objeto de demolición para construir nuevas promociones urbanísticas.
• Los inmuebles en construcción integrados por el solar y la estructura de hormigón.
• La entrega de edificios en curso de construcción, dado que no se puede disponer de ellos de forma inmediata.
• La importación de los elementos componentes desmontados de viviendas de madera, aun cuando se importen conjuntamente.

Coincidiendo con las nuevas reformas y ajustes del nuevo gobierno, se han visto afectados por los RDL 9/2011 y RDL 20/2011 y se establece que (en el período 20-8-2011 a 31-12-2012):

«Disposición transitoria cuarta. Tipo impositivo aplicable del Impuesto sobre el Valor Añadido a las entregas de viviendas. Con efectos desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley y vigencia exclusivamente hasta el 31 de diciembre de 2012, se aplicará el tipo reducido del 4 por ciento del Impuesto sobre el Valor Añadido a las entregas de bienes a las que se refiere el número 7º del apartado uno, del artículo 91 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido.”

Por tanto, con carácter temporal durante ese período, las entregas de viviendas relativas a este punto, es decir, las viviendas distintas a las de protección oficial tributarán al tipo superreducido del 4%.

Compra de viviendas en construcción

El primer caso que tenemos es la transmisión de viviendas antes de la finalización, ya sea mediante compra directa, dación en pago o cualquier otro mecanismo que conlleve la transmisión de la propiedad. En estos casos, la operación siempre está sujeta al IVA, pero en función del grado de ejecución y el destino de los inmuebles la operación puede estar sujeta al tipo general del IVA, 18% o a los tipos reducidos, ahora del 4%.

Por ejemplo, una obra en curso en la que esté enclavado un edificio pero no disponga de la división horizontal realizada porque esté destinado a viviendas, tributará al 18%, no al 8% o al 4%. Por contra, si el edificio en construcción presenta la división horizontal realizada, la operación repercutirá el tipo de IVA general si la edificación no se destina en más del 50% de superficie a viviendas y al 4% si el uso mayoritario son viviendas.

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD)

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) es un tributo de naturaleza indirecta que grava diversos hechos imponibles, agrupados en tres modalidades:

1. Transmisiones patrimoniales onerosas: grava el tráfico patrimonial de carácter civil o entre particulares.
2. Operaciones Societarias: contempla los aspectos más relevantes de la financiación empresarial, derivados del contrato de sociedad y los desplazamientos patrimoniales ligados al mismo, como la constitución de sociedades, fusión, etc.
3. Actos jurídicos documentados:
   1. Documentos mercantiles
   2. Documentos notariales, como escrituras
   3. Documentos mercantiles, como letras de cambio
   4. Documentos administrativos, como títulos nobiliarios o grandezas

Modificación del ITP y AJD y AJD en Andalucía

Hasta el 31 de diciembre de 2011, quien comprara una vivienda de segunda mano en Andalucía estaba obligado a pagar ITP y AJD por el valor del 7% del coste de la vivienda para viviendas de hasta 400.000 euros y un 8% por la cantidad que excediera ese valor. Desde el 1 de enero el ITP y AJD ha subido al 8% si la vivienda vale menos de 400.000 euros, al 9% por la cantidad entre esa cifra y hasta los 700.000 euros y al 10% si vale más de esa cantidad.

Relación entre IVA e ITP y AJD

Como hemos comentado en el tratamiento del IVA, ciertas operaciones están exentas de tributar el IVA, por lo que se aplicaría en cada caso el ITP y AJD. El IVA se refiere a las transmisiones patrimoniales onerosas que son realizadas por sujetos pasivos del IVA y que afecta a bienes afectos a su patrimonio o actividad empresarial o profesional. Por el contrario, el ITP y AJD grava aquellas operaciones propias del tráfico no empresarial o profesional, lo cual justifica que resulte necesario reconocer una incompatibilidad con el IVA, no pudiendo quedar sometido un mismo acto a tributación simultánea por ambos impuestos.

El artículo 4 de la LIVA dispone de forma expresa que las operaciones sujetas a IVA no están sujetas a ITP y AJD, salvo en puntuales casos:

1. Las entregas y arrendamientos de bienes inmuebles que se declaren sujetos y exentos de IVA.
2. La transmisión o constitución de derechos reales de goce o disfrute que recaigan sobre inmuebles.

Adicionalmente, la AEAT lo aclara de la misma forma en la siguiente aclaración [1]

Bibliografía

Memento práctico FISCAL Ed. Francis Lefebvre. España. ISBN: 978-84-15056-94-2

Ley del presupuesto de la comunidad autónoma de Andalucía para el año 2012

BOE

BOJA

Enlaces externos

Ley del presupuesto de la comunidad autónoma de Andalucía para el año 2012

Guía práctica sobre fiscalidad de vivienda habitual

Sitio Web de la Agencia Tributaria

Ley 36/2003 de medidas de reforma económica.

Ley 51/2007, 26 diciembre de Presupuestos Generales del Estado para el año 2008.

Ley 37/2002, 28 diciembre del Impuesto sobre el Valor Añdadido.