Vencimiento anticipado de un préstamo hipotecario

Las cláusulas más habituales en los contratos de préstamo son las que se refieren al vencimiento anticipado de los mismos, lo que supone que, ante determinadas circunstancias específicas el préstamo se dará por vencido anticipadamente.

Concepto

El vencimiento anticipado de un préstamo hipotecario es la operación, que realizan fundamentalmente los bancos y otras entidades financieras, consistente en rescindir anticipadamente el préstamo hipotecario del cliente con el fin de agilizar los trámites del recobro y/o establecer la reclamación judicial oportuna por el impago de la operación convenida entre ambos.

Hay que tener en cuenta que, el vencimiento anticipado del crédito lleva aparejado el de la hipoteca que le garantiza el mismo y por ello, la Ley exige que el pacto de vencimiento anticipado se haya inscrito en el Registro de la Propiedad, por afectar de forma inmediata a la garantía real. La razón de ello es clara, en el momento que se rescinda la operación, el cliente pasará a deber la totalidad de la deuda pendiente de impago y la entidad podrá cobrarse la deuda a través de la garantía real, normalmente la finca hipotecada.

Sin embargo, no todos los pactos de vencimiento anticipado son inscribibles; aquellas cláusulas que no lo sean por no afectar directamente a la garantía, si son válidas, producirán el vencimiento anticipado del crédito, pero éste no podrá ser reclamado por el acreedor en procedimiento ejecutivo especial hipotecario. Tampoco lo serán y así lo apunta Bellod Fernández de Palencia E. (2007) las siguientes claúsulas: “aquellas otras, que, según decisión judicial, sean nulas por infringir una norma imperativa o por considerarse abusivas, se tendrán por no puestas, o darán lugar a la nulidad del contrato de préstamo hipotecario si son determinantes de su otorgamiento.”

Procedimiento

En este sentido, hay que tener en cuenta una serie de normas sustantivas y esenciales para este tipo de procedimiento.

En primer lugar, cabe resaltar el art.1911 del Código Civil: “Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros.” Otros artículos del mismo cuerpo legal también son interesantes por su importancia en el procedimiento del vencimiento hipotecario anticipado: 1.127, 1.129 y ss.

Igualmente, el artículo 2 del Reglamento Hipotecario, y a nivel procesal, el artículo 693. 2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil también hacen referencia a las deudas sometidas a plazo y a la exigibilidad de las mismas antes del transcurso de aquél, lo cuál supone un reflejo claro de esta situación.

El procedimiento de vencimiento de un préstamo hipotecario es complicado y se caracteriza porque la mayoría de las veces el cliente no es conocedor ni de las condiciones de la contratación, ni de la existencia de dicho vencimiento; a pesar de la obligatoriedad de transparencia en la información y en su publicidad que establecen tanto la Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994 sobre Transparencia de Condiciones Financieras de los Préstamos Hipotecarios como la Circular del Banco de España 8/90 (con sus modificaciones posteriores).

La entrada en dudosidad del cliente, por no realizar el pago de las cuotas de su préstamo hipotecario establecidas periódicamente es el comienzo de un proceso que se sobreentiende justificado por la mora del cliente. Esto se traduce en un impago del mismo dónde, una vez transcurridos noventa días a contar desde el pago de la última cuota abonada y según normativa del Banco de España, se debe declarar a dicho cliente como dudoso por parte de la entidad crediticia por no haber hecho frente a sus obligaciones contraídas con ella y por tanto, no haber cumplido el acuerdo pactado.

Una vez en mora, es cuando la entidad financiera tiene potestad en condiciones normales para rescindir el préstamo tal y como viene expresado en la escritura de constitución de hipoteca pero si bien, teniendo a su vez, el deber de notificar al cliente la acción realizada para intentar en un plazo de 10 días recuperar la deuda pendiente y siempre dentro de la normativa legal.

Vías para recuperar la deuda

• El cliente, recibe la notificación de la operación y decide regularizar su situación realizando el pago de la deuda contraída.
• El cliente no regulariza y se interpone la demanda oportuna, con el único fin de realizar el embargo sobre la garantía real hipotecada.

Bibliografía

• BONILLA MUSOLES M. ET AL (2006): "Matemática de las Operaciones Financieras" 2ª edicción, Thomson.
• SANCHEZ CALERO F.J. (2006): “Curso de Derecho Civil II” 4ª edicción, Tirant Lo Blanch.

Enlaces externos

• BELLOD FERNANDEZ DE PALENCIA E. (2007):Claúsulas de Vencimiento Anticipado de un Préstamo Hipotecario. Resolución de la Dirección General del Registro y Notariado del 2 de Octubre 2.006.
• Circular del Banco de España 8/90
• Código Civil Español
• Orden Ministerial de 5 de Mayo de 1995 sobre transparencia en las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios.
• Recesión Hipotecaria