Contrato compra venta
El Contrato de Compraventa Civil es un negocio jurídico por el cual, el comprador, se ofrece a pagar una cantidad de dinero (precio cierto) a cambio de una cosa determinada previamente. Mediante una compraventa se transmite el dominio de la cosa del vendedor a favor del comprador. Está regulado en el Código Civil en el artículo 1445 y siguientes.
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Caracteres del contrato de compraventa
Los caracteres esenciales del contrato de compraventa son:
- Consensual: Se perfecciona mediante el acuerdo de las partes. Dicho acuerdo obliga tanto al vendedor como el comprador aunque no se haya entregado la cosa ni se haya pagado el precio.
- Oneroso: Implica prestaciones recíprocas entre ambas partes.
- Bilateral: Tanto comprador como vendedor son acreedores del otro. Hasta que el vendedor no entregue la cosa, el comprador tiene un derecho de crédito. Una vez que se entrega, el comprador adquiere un derecho real: el derecho de propiedad.
-Conmutativo: Cada parte sabe lo que le tiene que entregar a la otra parte y existe una igualdad.
Constitución
Capacidad y prohibiciones en la compraventa
La capacidad para contraer en un contrato de compraventa se establece en virtud de la capacidad para obligarse. Por lo tanto, sólo podrán realizar un contrato de compraventa las personas con plena capacidad de obrar (18 años), y los menores emancipados (con alguna que otra peculiaridad)
Se declararía la nulidad del contrato si se realiza mediante alguna de las siguientes prohibiciones. No podrán adquirir en virtud de un contrato de compraventa:
- Los que desempeñen algún cargo tutelar. No podrán comprar los bienes de la persona o personas que estén bajo su guarda o protección.
- Los mandatarios. No pueden comprar los bienes de cuya gestión se ha encargado.
- Los albaceas no podrán comprar los bienes confiados a su cargo.
- Los empleados públicos. No pueden comprar bienes del Estado, de Municipios, de los pueblos y de los establecimientos, que estuvieran a su cargo.
- Los funcionarios judiciales no pueden comprar bienes en litigio.
La cosa objeto de compraventa
El Código Civil exige que la cosa objeto de compraventa del contrato debe estar determinada o ser determinable, que debe estar dentro del comercio y debe ser posible.
Se consideran también los derechos y bienes inmateriales, y bienes materiales (muebles o inmuebles).
Respecto a la venta de cosa futura, sí es válida. Constituyen cosas futuras aquéllas que no existen en el momento de la celebración del contrato, pero que existirán de acuerdo con el curso normal de los acontecimientos.
El precio
El precio en el contrato de compraventa debe ser cierto, en dinero o signo que lo represente. La inexistencia de precio determina la nulidad absoluta del contrato.
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Obligaciones para el vendedor vendedor
La entrega de la cosa
- Entrega material o real de la cosa: Puesta del objeto de la venta en poder y posesión del comprador. Cuando se entrega, el comprador adquiere el derecho de propiedad y la posesión.
- Entrega instrumental: El otorgamiento de escritura pública equivale a la entrega de la cosa objeto del contrato (bienes inmuebles)
- Entrega simbólica: el CC lo prevé para el caso de los bienes muebles; admite como forma de entregar la de la entrega de las llaves del lugar donde estén guardados los bienes muebles. También se admite como forma de entrega el sólo acuerdo de las partes cuando la cosa no se pueda trasladar al poder del comprador en el instante de la venta. Este tipo de entrega resulta de aplicación analógica a los inmuebles.
- Entrega traditio brevi manu : Hace referencia a los supuestos en los que no hay desplazamiento de la posesión (entrega material) porque el comprador ya poseía la cosa en virtud de otro título. Lo único que cambia en este caso es el concepto posesorio.
- Entrega constitutum pessessorium : Tiene lugar cuando el vendedor continúa con la posesión inmediata del bien pero en otro concepto reconociendo al comprador la posesión en concepto de dueño.
- Entrega de los bienes incorporales: El Código señala como formas de entrega el otorgamiento de escritura pública, la puesta a disposición del comprador de los títulos de pertenencia o el uso que haga el comprador del derecho que compra con el consentimiento del vendedor.
Es necesario nombrar otra serie de obligaciones para el vendedor:
- La cosa debe entregarse en el estado en que se hallaba al tiempo de celebrarse el contrato de compraventa. Junto a la cosa, el vendedor está obligado a entregar los frutos y también los accesorios de la cosa vendida, aunque no se hubiesen pactado en el contrato.
- El vendedor estará obligado a conservar la cosa a entregar con la diligencia de un buen padre de familia.
- El lugar será el pactado y en su defecto será el lugar donde se encuentre la cosa al celebrar el contrato. De tratarse de venta de cosa futura, a falta de pacto, la entrega habrá de llevarse a cabo en el domicilio del deudor.
- Los gastos de entrega corresponden al vendedor y los de transporte o traslado corresponden al comprador salvo pacto en contrario.
- En el Código Civil se prevén dos supuestos en los que el vendedor no tiene la obligación de entregar la cosa vendida:
1. Si el comprador no cumple su obligación del pago del precio, o no se ha señalado en el contrato un plazo para el pago.
2. Cuando se haya fijado un aplazamiento del pago del precio, si después de la venta se descubre que el comprador es insolvente. La insolvencia hace que el comprador pierda el beneficio del plazo.
La obligación de saneamiento
El saneamiento implica que el vendedor debe responder frente al comprador de la posesión legal y pacífica de la cosa, y de sus vicios o defectos ocultos.
Dos tipos de saneamiento:
a) Saneamiento por evicción: Tiene lugar cuando se prive al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada. La interpone el comprador frente al vendedor. El vendedor responderá de la evicción aunque nada se haya expresado en el contrato y con independencia de la buena o mala fe del comprador.
El requisito fundamental es la notificación al vendedor de la demanda de evicción a instancia del comprador. Si no se ha producido dicha notificación, el vendedor no estará obligado al saneamiento.
Será nulo todo pacto que exima al vendedor de responder de la evicción, siempre que hubiere mala fe de su parte.
Si se produce la renuncia del comprador a su derecho al saneamiento, no implica la renuncia al valor de la cosa al tiempo de producirse la evicción. En caso de producirse la evicción, el vendedor responderá del valor de la cosa al tiempo de su pérdida, no del precio que por ella se pagó.
Si la evicción se ha realizado, tendrá el comprador derecho a exigir del vendedor:
1.La restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, ya sea mayor o menor que el de la venta.
2.Los frutos o rendimientos.
3.Las costas del pleito que haya motivado la evicción, y, en su caso, las del seguido con el vendedor para el saneamiento.
4.Los gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador.
5.Los daños e intereses y los gastos voluntarios, si se vendió de mala fe.
b) Saneamiento por vicios ocultos: El vendedor responde frente al comprador de los defectos ocultos de la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será el vendedor responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, o si el comprador por razones de su actividad profesional debiera conocerlos. Los vicios deben ser anteriores a la compra.
El comprador, en estos casos, podrá:
1. Desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó.
2. Rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.
Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión.
Estas dos acciones caducan a los 6 meses, contados desde la entrega de la cosa vendida.
Las obligaciones del comprador
La obligación del pago del precio
El comprador queda obligado al pago del precio cierto de la cosa en dinero o signo que lo represente (cheque).
El precio puede consistir en:
1.Parte en dinero y parte en otra cosa que se calificará el contrato por la intención manifiesta de los contratantes. 2.No constando manifiesta de los contratantes, se tendrá por permuta, si el valor de la cosa es superior a la cantidad del dinero entregado por dicha cosa; y por venta en el caso contrario.
El precio se paga en el momento y lugar, salvo pacto en contrario y salvo que se haya aplazado.
Según el Código Civil, se le otorga al comprador la facultad para suspender el pago del precio aplazado de la cosa; pero tal derecho tiene que tener los siguientes requisitos:
1.Que el comprador sufra actualmente una perturbación o tema sufrirla, como consecuencia del ejercicio posible de una acción reivindicatoria o hipotecaria.
2.El temor de perturbación será fundado.
3.El comprador notificará al vendedor en debida forma y con carácter previo su decisión de suspender el pago del precio.
4.El comprador se hallará en la posesión de la cosa vendida.
En la compraventa de bienes inmuebles: La falta del pago del precio en el momento y plazo pactado, puede resolver el contrato, aunque se pague con posterioridad. Y resuelto el contrato, el comprador debe devolver. Aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, mientras que no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término.
En la compraventa de bienes muebles: La resolución del contrato es automática en interés del vendedor, cuando el comprador, antes de vencer el término fijado para la entrega de la cosa, no se haya presentado a recibirla, o, presentándose, no haya ofrecido al mismo tiempo el precio, salvo que para el pago de éste se hubiese pactado mayor demora.
Riesgos en la compraventa civil
El problema de los riesgos en la compraventa se plantea cuando, una vez perfeccionado el contrato y antes de la entrega de la cosa, ésta se pierde, se destruye o se deteriora por caso fortuito, o como consecuencia de la actuación de un tercero.
Si la cosa se pierde, el comprador estaría obligado al pago del precio, a pesar de no recibir la cosa, pero si se deteriora por caso fortuito, es el vendedor que el que perdería la cosa sin recibir precio alguno por ella. Según el Código Civil, quedará extinguida la obligación que consista en entregar una determinada cosa cuando ésta se perdiere o destruyere sin culpa del deudor (vendedor) y antes de haberse constituido éste en mora. Por tanto, con carácter general, el vendedor queda liberado de la entrega salvo que no pueda acreditar que la pérdida de la cosa trae causa de una circunstancia en la que actuó con la diligencia debida respecto de la conservación de la cosa objeto de la venta.
El riesgo en la compraventa es del vendedor y se traslada al comprador a partir de la entrega de la cosa, como regla general.
Doble venta
La doble venta consiste en la venta de una misma cosa a diferentes compradores; ninguno de ellos previamente la ha adquirido. Se exige que al perfeccionarse la segunda venta no se haya consumado la primera venta (no se haya entregado la cosa)..
La venta le corresponde a:
- Si se trata de bienes muebles: la propiedad se transmite a la persona que primero haya tomado posesión de la cosa de buena fe, es decir, que ignore la venta anterior.
- Si se trata de bienes inmuebles, la propiedad pertenecerá a quien antes haya inscrito en el Registro; en su defecto, a quien haya poseído primero la cosa de buena fe; y faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua de buena fe.
Venta de cosa ajena
Es la venta en que la cosa o derecho objeto del contrato no pertenece al vendedor.
En primer lugar, hay que decir que el vendedor estaría obligado a adquirir la cosa a fin de cumplir el contrato o a conseguir que su propietario la transmita al comprador (pago de tercero). Si no lo consigue deberá indemnizar los daños y perjuicios correspondientes por incumplimiento del contrato.
Cuando el vendedor entregue al comprador una cosa ajena, habrá que tener en cuenta las reglas del saneamiento por evicción si aquella es reclamada con éxito por su propietario.
Referencias y bibliografía
Apuntes Profesora María Carmen Pérez Conesa. Derecho Civil III Universidad Rey Juan Carlos
Luis Díez-Picazo y Antonio Gullón. Instituciones de Derecho Civil
